Hva koster et brannoppgjør som ikke går som planlagt?

Del 3: Et regneeksempel

I del 1 så vi på hva en storbrann gjør med panteobjektet, og i del 2 på hva dokumentasjonsplikten i kapitalkravsreguleringen kan koste banken i kapital. Her konkretiserer vi med et talleksempel. NB! Alle tallene under er stiliserte, men forhåpentligvis kan de brukes som utgangspunkt hvis du vil bytte ut forutsetningene med dine eller bankens egne.

Antagelser

La oss anta at et rekkehus av Krokstadelva-typen har markedsverdi 4,5 millioner kroner før brannen, at huset utgjør 3,3 og tomta 1,2. Vi antar at gjenoppføring etter dagens tekniske krav (TEK) koster 3,9 millioner, altså mer enn bygningen var verdt. Det er ikke unormalt utenfor de største byene.

Se for deg to låntakere i samme husrekke. Anne har nedbetalt en del og skylder 3 millioner, altså 67 prosent belåningsgrad. Bjørn kjøpte i fjor og skylder 3,8 millioner, altså 85 prosent.

Ved realisasjon antar vi at banken regner 15 prosent tvangssalgsrabatt og 3 prosent salgskostnader. En forsikringsutbetaling til panthaver realiseres derimot krone for krone. Fullverdierstatning utbetales som gjenoppføringskostnad bare dersom huset faktisk bygges opp igjen, normalt innen fem år. Bygges det ikke, erstattes omsetningsverdien i stedet. Den antar vi her at er 2,8 millioner.

To scenarioer og en normalsituasjon

Realiserbart beløp er markedsverdi fratrukket 15% tvangssalgsrabatt og deretter 3% salgskostnader. Renter og omkostninger i misligholdsperioden er ikke medregnet.

Scenario A bekrefter det vi skrev i del 1: et fungerende oppgjør gjør pantet bedre. Bjørns tapsgrad (loss given default, LGD) går faktisk til null, fordi bygget er nytt og verdt mer enn det gamle. Banken har fått en oppgradering av pantet betalt av forsikringsbransjen.

Scenario B er det motsatte. Kommunen sier nei til gjenoppbygging, eller stiller vilkår som ikke lar seg oppfylle. Kunden får omsetningsverdien utbetalt i stedet for gjenoppføringskostnaden, og tomta erstattes ikke, fordi relokaliseringsdekningen i naturskadeforsikringsloven utløses kun av naturulykke, og brann ikke er en naturulykke. Bjørns tapsgrad går fra 2,4 til 22 prosent. Han har ikke misligholdt noe som helst underveis. 

Legg merke til hvor mye belåningsgraden betyr. Anne, som hadde nedbetalt, kommer nesten uskadd fra det samme scenarioet. Forskjellen mellom de to er ikke risikoen ved eiendommen, men hvor mye buffer som lå der da det smalt.

Den skjulte kostnaden

La oss utforske hva som skjer i disse scenariene med en låntaker som mangler innboforsikring. Dette er et plausibelt scenario: Krokstadelva-brannen viste flere eksempler på husstander som sto uten forsikring, og hver tiende norske husstand mangler i dag innboforsikring, ifølge Forbrukerrådet (se del 1). Det pågår Spleis-innsamlinger til husstander som manglet husforsikring (se denne og denne), og til husstander som manglet innboforsikring, i kjølvannet av Krokstadelva-brannen.

Anne har husforsikring, og bygningen er fullverdiforsikret. Det betyr at midlertidig bolig dekkes til markedsleie gjennom hele gjenoppbyggingsperioden, og at boliglånet i seg selv ikke blir vanskeligere å betjene enn før brannen (forutsatt at hun beholder jobben; dét har ingenting med brannen å gjøre, får vi tro). Men Anne har altså ikke innboforsikring. Husforsikringen dekker bare det som er fastmontert i bygningen (kjøkkeninnredning, bad, gulv), og ikke løsøre: klær, møbler, elektronikk, kjøkkenutstyr, alt hun tok med seg da hun flyttet inn. Ifølge Finans Norges innbokalkulator ligger en vanlig norsk husholdnings innbo på mellom 1 og 2 millioner kroner i gjenanskaffelsesverdi. Det må Anne dekke selv.

I tillegg mister hun det en ordinær innboforsikring ellers ville dekket, for eksempel hjelp til å dokumentere og verdsette alt som gikk tapt, og andre ekstrautgifter som måtte påløpe etter brannen. 

For Anne betyr dette at hun må bruke egne midler eller ta opp et forbrukslån for å møblere på nytt, mens boliglånet løper uendret ved siden av. Det som bør interessere banken, er hvor mye annen, dyrere gjeld Anne tar på seg samtidig som hun skal betjene boliglånet. Banken vil nok tilby avdragsfrihet hvis betjeningsevnen likevel svikter, men det utsetter belastningen snarere enn å fjerne den, siden renten normalt løper videre og legges til lånesaldoen. Og avdragsfrihet er ikke gratis for banken. Etter dagens regnskapsstandard (IFRS 9) kan betalingslettelse gitt under press omklassifisere lånet til “misligholdt” eller “tapsutsatt”, og det gjør at banken må sette av mer penger til potensielle tap. Banken har altså et konkret insentiv til å følge med på at kunden har tilstrekkelig forsikring før brannen skjer, ikke reaktivt etter at kunden selv har ringt i desperasjon.

Tapsgraden er uendret. Misligholdssannsynligheten (probability of default, PD) er det ikke.

I Scenario A må Anne uansett erstatte alt løsøret hun mistet i brannen, men her har hun en tidshorisont: huset skal stå ferdig på samme tomt, la oss si om ett år, og en midlertidig, nedstrippet tilværelse, lånte møbler, minimalt kjøkkenutstyr, det aller nødvendigste av klær, er overkommelig når man vet at det er midlertidig og når det tar slutt.

I Scenario B finnes ikke den horisonten. Kommunen har sagt nei til gjenoppbygging på tomten. Anne får en kontanterstatning i stedet for et ferdig hus, og hun må etablere seg et helt nytt sted, permanent, ikke midlertidig. Hele kostnadsbyrden ved å møblere et fullverdig hjem kommer med én gang, hun har ikke mulighet til å samle opp midler først.

Legg merke til hva LGD-tallene i tabellen over ikke fanger opp: de måler bare sikkerheten banken har i bygg og tomt. Om Anne får et nytt, bedre hus (Scenario A) eller en kontantsum og ingen tomt å bygge på (Scenario B), er innboregningen like reell i begge, men albuerommet til å utsette den er helt forskjellig.

La oss se for oss at gjenoppbygging ikke tar ett år, men fire år. Det er ikke et tenkt tall. I Nesbyen etter «Hans» bor enkelte flomrammede fortsatt utenfor hjemmet tre år etter hendelsen, fordi et kommunalt bygge- og deleforbud i påvente av flomvollutredning var en forutsetning for fullt forsikringsoppgjør. Tar gjenoppbygging ett år kan kanskje en husstand som mister alt innbo, klare seg midlertidig: låne det nødvendigste og utsette full gjenetablering til huset står ferdig. Strekker gjenoppbyggingen seg over fire år, er dét neppe et reelt alternativ (og enda mindre i scenario B, der det ikke engang finnes en dato å vente på).

Forventet tap

Regnestykket for forventet tap for banken er PD ganger LGD ganger eksponering. Her må vi anta noe om misligholdssannsynligheten. Det er verdt å være tydelig på at dette er en antakelse og ikke et estimat fra noen modell. Vi setter PD til 0,4 prosent normalt, og 2,0 prosent for en husholdning som har måttet ta opp forbrukslån for å erstatte tapt innbo, på toppen av et uendret boliglån.

Bjørn i normalsituasjonen: 0,4 prosent × 2,4 prosent × 3,8 millioner gir 365 kroner i året i forventet tap.

Bjørn i scenario B, med manglende innboforsikring: 2,0 prosent × 22 prosent × 3,8 millioner gir 16 720 kroner i året.

Førtiseks ganger høyere, på samme kunde, i samme bolig, med samme betalingshistorikk.

Og så porteføljen

Anta at 80 av de 113 boligene i Krokstadelva hadde pant, med et gjennomsnittslån på 2,5 millioner. Det gir 200 millioner kroner i eksponering i én skråning, sannsynligvis fordelt på to eller tre banker.

Går alt etter boka, koster hendelsen bankene omtrent ingenting. Havner en fjerdedel i scenario B, snakker vi i størrelsesorden 10 millioner i tap fordelt på noen få institusjoner.

Det velter ingen bank. Det er heller ikke poenget.

Konsentrasjonsrisikoen er ukjent

Poenget er at hele spennet, fra null til 22 prosent tapsgrad, avgjøres av tre forhold ingen norsk bank overvåker i dag.

Det ene er om forsikringen er tilstrekkelig, og om den fortsatt finnes. Det så vi på i del 2: plikten til å overvåke dette står allerede i kapitalkravsreguleringen (CRR), artikkel 208 nr. 5, og det finnes ikke noe register som gjør det mulig å etterleve den.

Det andre er hva kommunen bestemmer. Om det blir gjenoppbygging, med hvilke vilkår, og hvor lang tid det tar. Det avgjøres i et planvedtak banken ikke er part i, ikke får varsel om, og ikke kan påklage.

Og det tredje, som ikke står i tabellen i det hele tatt: 200 millioner kroner lå i én skråning uten at noen visste det på forhånd. Konsentrasjonen var der lenge før brannen. Den var bare ikke målt, fordi ingen måler eiendomskonsentrasjon i den enheten en brann faktisk sprer seg i.

Tallene over er stiliserte, men det er ikke konsentrasjonsrisikoen.

Dette er del 3 av tre. Del 1 handler om hva et brannoppgjør gjør med panteobjektet. Del 2 handler om dokumentasjonsplikten i kapitalkravsregelverket.