Brannen som ikke sto i modellen: Del 1

Hva Krokstadelva gjør med pantesikkerheten

Da et rekkehus i Krokstadelva tok fyr fredag 17. juli, var det en helt ordinær brann. Noen timer senere var 113 boliger borte og over 400 mennesker evakuert, noe som gjorde det til den største boligbrannen i Norge i fredstid siden Hemnesberget i 1923. Det som utgjorde forskjellen var ikke selve husbrannen, men forholdene rundt den. Tørr vegetasjon, sterk vind, høy temperatur.

Klimaendringene skaper den kombinasjonen stadig oftere, og den er knapt til stede i norske kredittvurderinger.

Sommeren 2026, kort oppsummert

Mens Krokstadelva ble slukket, brant det i Sør-Europa. Spania har passert 244 000 hektar fordelt på rundt 400 branner så langt i år, seks ganger gjennomsnittet for de siste 20 årene, og spanske myndigheter beskriver brannen i Ávila som landets største i nyere historie. I Gironde i Frankrike måtte rundt 220 000 mennesker evakueres, og franske myndigheter beskriver brannen som en av de største siden andre verdenskrig. Det har vært store branner i flere andre land, for eksempel Kroatia. Europa varmes opp mer enn dobbelt så raskt som det globale gjennomsnittet.

Det er fristende å avfeie Krokstadelva som en uheldig brann i et boligfelt, og brannene i Frankrike, Spania eller Kroatia som en vanlig sesong med middelhavsbranner. Men de er en del av et mønster vi sannsynligvis vil se oftere og oftere. En gnist blir til en katastrofe når brenselet er tørt nok, vinden sterk nok og avstanden til vegetasjonen kort nok.

Brann er ikke flom, det er verre

Norske banker har én trøst når de tenker på fysisk klimarisiko: naturskadeordningen. Flom, skred, storm og stormflo dekkes bredt, og forsikringsselskapene deler regningen gjennom Norsk Naturskadepool. Det er en god ordning, men brann er ikke inkludert.

En skogbrann eller en brann som sprer seg fra ett bygg til det neste er en helt ordinær brannskade under standard bygningsforsikring. Naturskadepremien er lovbestemt og er lik for alle uavhengig av lokasjon. Brannforsikring har ingen slik beskyttelse. Den kan reprises, få strengere vilkår, og i prinsippet kan et forsikringsselskap nekte å fornye den. Norge har bygget et solidaritetsbasert skjold mot flom og skred, og hoppet over en fare som kan vokse raskt med tørrere somre. Det er et paradoks, spesielt når Riksantikvaren påpeker at få land har en så høy andel trehusbebyggelse som Norge. Så da 113 boliger i samme skråning gikk tapt samtidig, satt en håndfull forsikringsselskaper igjen med utbetalinger på brannforsikringen, og en håndfull banker satt igjen med nedbrente panteobjekter.

Forsikringsveteran Sverre Bjerkeli anslo tidlig at Krokstadelva kunne koste over én milliard kroner. Fremtind har registrert 170 skader, Gjensidige 76, If rundt 70, Tryg nærmere 60, Storebrand 38 og JBF 31 skader, med estimerte tap på opptil 150 millioner. Det er ikke et dramatisk beløp for den norske finanssektoren, men det er et betydelig beløp for ett lite område, og for de enkelte byggene det gjelder. Anta at 80 of de 113 boligene var pantsatt, med et gjennomsnittlig lån på 2,5 millioner kroner. Det er rundt 200 millioner kroner i pantesikkerhet i en enkelt skråning, sannsynligvis konsentrert i to eller tre banker. Risikoen forsvinner ikke, den flytter seg bare fra én lomme til en annen.

De syv gapene forsikring ikke tetter

Antagelsen om at "forsikringen dekker det" er ikke direkte feil, men den er upresis på minst syv punkter som alle lander direkte hos banken, og som gjør brannrisiko, i likhet med klimarisiko, til kredittrisiko.

Fra bankens side kan et fullt oppgjør etter en brann være gode nyheter for pantesikkerheten. Et bygg fra 1975, med gammelt elektrisk anlegg, mulighet for ukjente mangler og et uavklart vedlikeholdsetterslep, blir gjenoppbygget etter dagens byggtekniske forskrift og blir mer brannsikker: brannseksjonering, nye elektriske anlegg, balansert ventilasjon og mer energieffektivt. Lånets gjenværende løpetid er nå kortere enn byggets levetid, og mange steder vil byggekostnaden overstige den lokale markedsverdien.

Men er dette hele bildet, og er det bare oppgjøret for et totalt ødelagt bygg som betyr noe for banken? Antagelsen har minst syv gap, som banken i dag har begrenset innsikt i, ettersom den ikke overvåker statusen på kundens forsikring (mer om det i del 2).

Underforsikring. Fullverdiforsikring er ment å dekke gjenoppbygging av et tilsvarende bygg. Men bare det som er lovpålagt, og det låntakeren ikke allerede burde ha utbedret selv før brannen. Eventuelle endringer låntakeren ønsker i det gjenoppbygde bygget utover dette, må dekkes av låntakeren selv. Hvis de bygger ut eller hever standarden uten å opplyse om det, følger det raskt en avkortning i utbetalingen. Næringsbygg og fritidsboliger har ofte en fastsatt forsikringssum, så inflasjon på byggekostnader treffer direkte. Eldre bygg med vedlikeholdsetterslep får ikke alltid full verdi i det hele tatt.

Flytting og tomteverdi. Dersom en bedriftskundes lokaler må flyttes, må kunden ha tegnet en forsikring som spesifikt dekker dette. Det er ingen automatisk garanti for at hverken nytt bygg eller tomten dekkes. Dersom en forsikringstakers bolig rammes av brann og det følger et byggeforbud eller andre vilkår som er umulige å oppfylle, får kunden erstatning for selve bygget. Men ikke for verdifallet på tomten. Det er her brann skiller seg fra naturskade. Dersom en bolig rammes av flom eller skred og kommunen nekter gjenoppbygging på grunn av fare for ytterligere naturskade, er forsikringsselskapet også forpliktet til å erstatte tomtens markedsverdi fra før skaden. Den forpliktelsen utløses av en naturskade, og brann er ikke en naturskade. Tomten går ikke til null på grunn av dette. Den har fortsatt vei, vann og avløp, den har en beliggenhet, og den kan ha en annen bruk enn bolig. Men ifølge en analyse fra 2022 utført av Samfunnsøkonomisk analyse for Kommunal- og distriktsdepartementet, utgjør tomteverdien mellom 20 og over 40 prosent av en boligs salgsverdi, avhengig av sentralitet. Gapet mellom hva en byggeklar tomt er verdt og hva en tomt med restriksjoner er verdt, kan fort være en million kroner eller mer. Ingen dekker det gapet. Det blir liggende hos låntakeren, som fortsatt betjener et lån innvilget med pant i hele eiendommen, og dermed hos banken. I Nesbyen, etter ekstremværet Hans, bor flomofre fortsatt utenfor hjemmene sine tre år etter hendelsen, fordi et kommunalt bygge- og deleforbud i påvente av utredning av flomvoll er en betingelse for fullt forsikringsoppgjør, og kommunens beslutning har blitt forsinket. Kommunen sier også at byggesøknader der sikkerhetstiltak etter Hans ikke er gjennomført, vil bli avslått inntil disse tiltakene er på plass. Hva vil Drammen kommune gjøre med sikkerhetskrav og eventuelle vilkår i Krokstadelva? Hvor lang tid vil det ta før et bygge- og deleforbud er avklart, og hvor lenge vil det vare?

Panteverdien beveger seg uavhengig av oppgjøret. Selv med et fullt oppgjør kan tomteverdiene i et brent boligområde falle, og de faller for alle naboene også, inkludert de som ikke hadde noen skade i det hele tatt. Vi ser det samme mønsteret der eiendommer blir vanskelige eller umulige å forsikre: markedsverdien tar hensyn til risikoen lenge før noen faktisk har meldt en skade. Mens dette skrives, ligger flere boliger i og rundt det brannrammede området i Krokstadelva ute for salg. Vi vet ikke hvor mange av dem som ble lagt ut før 17. juli, hvor mange av selgerne som allerede har kjøpt noe annet, om de faktisk vil klare å selge, og i så fall om de får prisen de hadde regnet med. For en selger som allerede har kjøpt ny bolig, er ikke svaret på det siste spørsmålet akademisk. Det avgjør om mellomfinansieringen løper i tre måneder eller atten. Og en mellomfinansiering er bankens eksponering, innvilget mot en antatt salgspris, i et marked som endret seg i løpet av noen timer en fredag i juli. Naboene som slapp unna uten skade, har intet forsikringskrav. De har en eiendom i et område som i overskuelig fremtid vil se ut som en byggeplass, på en beliggenhet enhver potensiell kjøper nå kan google. Panteverdien kan bevege seg for hele nabolaget. Forsikringen dekker bare de som mistet noe.

Tidshorisont. Et lån til bolig eller næringsbygg løper gjerne i minst 25 år, ofte lenger, selv om det typisk refinansieres underveis. En forsikringspolise fornyes hvert år, kan reprises og kan i prinsippet avslås. I Sør-Europa og deler av USA har den mekanismen allerede slått inn, og forsikringsgapet vokser raskere enn tapene. I Norge har ikke dette vært et tema, fordi Norge ikke har vært et land med klimadrevne storbranner i boligområder. Nå er Norge et land med klimadrevne storbranner i boligområder.

Kostnad. Brannrisiko pulses ikke mellom forsikringsselskapene, og kan derfor prises fritt. Det gjør det til den ene fysiske klimafaren der en kunde i prinsippet kan prises ut eller nektes dekning helt. Vi ser nærmere på prising, og på hva det gjør med bankens kapitalkrav, i del 2.

Manglende dekning. Bygningsforsikring er nesten universell i Norge, og med god grunn: banken krever det ved låneutmåling, og naturskadedekning følger automatisk med brannforsikringen. Merk asymmetrien her: brannforsikring er det som utløser naturskadedekning, men brann i seg selv er ikke en av farene naturskadeordningen dekker. Og "nesten universell" er ikke det samme som "alle". Drøyt 20 husstander i Krokstadelva var helt eller delvis uforsikret. Et par fortalte at de trodde innboforsikring var inkludert i pakken de kjøpte med eiendommen. Forbrukerrådet anslår at rundt én av ti husstander mangler innboforsikring. Lånet forsvinner ikke selv om pantesikkerheten gjør det. Kan alle husstander som må kjøpe alle eiendelene sine på nytt fra bunnen av, fortsatt betjene boliglånet?

Avkortning. Hvis et bygg har blitt rammet av samme type skade flere ganger, og/eller eieren har fått pålegg fra forsikringsselskapet om å gjøre utbedringer, men ikke har gjort det, kan forsikringsutbetalingen bli redusert hvis det oppstår en brann. Dette har sannsynligvis vært mer vanlig i forbindelse med flom, skred og stormflo så langt. Men som følge av økt fokus på branneksponering, og på hva som øker eller reduserer faktisk risiko, kan forsikringsselskapene fort bli mer ivrige etter at kundene skal avklare om de har tennkilder (for eksempel en tujahekk, gammelt elektrisk anlegg, en elbillader som ikke er forskriftsmessig, manglende komfyrvakt, elektriske maskiner, elsykler, elsparkesykler eller solcelleanlegg) nær bygget. Da følger det raskt en avkortning i utbetalingen dersom branntomten viser at opplysningene kunden ga ikke stemte.

Hva dette betyr for kredittarbeidet

Hvor utsatt en pantsatt eiendom er for brann avhenger av fire ting: vegetasjonen, terrenget og jordsmonnet rundt bygget; været, tørken og vinden på tidspunktet; beredskap og vanntilgang i nærheten; og selve bygget, det vil si taktekking, byggeår og sikkerhetstiltak. En bank som yter et 25-årig lån bryr seg lite om akutte forhold som morgendagens vindvarsel, men svært mye om de tre andre. To naboboliger på Stenseth kan ha svært ulik brannrisiko: den ene kan ha kortere avstand til skogkanten, brattere skråning, smalere adkomstvei og tørrere vegetasjon. Det er derfor Telescope sin score for klimarisikoeksponering vekter historiske skadedata fra forsikring, slik at forskjellen mellom to naboeiendommer kan tallfestes, ikke bare beskrives. Telescope dekker brannrisiko i dag, og jobber med partnere for å bryte den ned på samme måte som vi allerede gjør for våre eksisterende grensesnitt for overvannsflom.

Norske banker lærer fortsatt hvordan klimarisiko passer inn i kredittprosessen, og i praksis har arbeidet så langt vært fokusert på flom, overvann og skred. Det er der dataene finnes, og det er der EBAs forventninger har bitt først.

Brann har derimot blitt behandlet som et forsikringsspørsmål. Krokstadelva er en påminnelse om at denne behandlingen hviler på antagelser: at brannforsikring prises likt for alle bygg, at oppgjøret alltid kommer, at det alltid er tilstrekkelig, og at det alltid gjør pantesikkerheten hel igjen.

Det praktiske spørsmålet er ikke om banken skal begynne å avslå lån nær skogkanten. Det er om banken vet hvor i porteføljen skogkanten faktisk er. Konsentrasjon er variabelen som skiller et håndterbart enkelt-tap fra et reelt problem: hvor mange pantsatte eiendommer (eller forsikringsskader, for den saks skyld) ligger innenfor samme brannspredningssone, med samme adkomstvei, i samme type vegetasjon? Dette er spørsmål vi i Telescope jobber med hver dag, og kan tilby banker og forsikringsselskaper løsninger for å hjelpe til med å håndtere.

Og så kommer det vanskelige spørsmålet

Si at banken faktisk klarer å svare på hvor i porteføljen skogkanten er. Kan den dokumentere at de pantsatte eiendommene i det hele tatt er forsikret, og at forsikringen er tilstrekkelig?

Regelverket forutsetter at svaret er ja, og har gjort det lenge. I praksis sjekker banken dette ved låneutmåling, og etter det er det uklart om det skjer så mye mer. Vi ser nærmere på det i del 2, som dekker dokumentasjonsplikten i kapitalkravsforordningen og hva den kan koste. I del 3 beregner vi hva et brannoppgjør som ikke går som planlagt faktisk gjør med tapsgraden på et enkelt lån.