Overvannsfellen: risiko for bank og forsikring – del 3

Del 3: Hva koster en vannskade på det elektriske anlegget?

I del 1 så vi hvor fragmentert forsikringsdekningen av overvann er. Del 2 tok for seg hva plikten i kapitalkravsreguleringen til å dokumentere tilstrekkelig forsikring av pantet kan koste banken i kapital. Del 2 regnet kapitalkostnaden for en standardbank på et boliglån. Større banker med interne modeller (IRB) ser effekten via tapsgraden (loss given default, LGD). Den regner vi på her, med et talleksempel fra næringseiendom. Tapsgradene i tabellen viser bare den delen av lånet som pantet ikke dekker. De er ikke regulatorisk tapsgrad: for en IRB-banks egne LGD-estimater setter kapitalkravsreglene gulv på 10 prosent for delen av eksponeringen som er sikret med næringseiendom og 25 prosent for resten. Tabellen viser mekanismen, og det som teller er endringen mellom scenarioene.

Antakelser

La oss anta et kombinert lager- og kontorbygg med markedsverdi 20 millioner kroner. I kjelleren står byggets hovedfordeling, UPS (nødstrømanlegg med batteri) og styringsanlegget for ventilasjon og heis. Elektrisk utstyr som har stått i vann kan ofte ikke bare tørkes og settes i drift igjen. Vi legger til grunn en gjenanskaffelseskostnad på 3,3 millioner kroner ved en vannskade på anlegget. Vi antar at vannet kommer som overflatevann og avløpstilbakeslag under et skybrudd, ikke fra en elv. Da regnes det neppe som naturskade, og skaden dekkes bare av vannskadedelen av bygningsforsikringen, med egenandel og risiko for avkortning.

Næringsforsikring har ofte en fast forsikringssum snarere enn fullverdidekning, og summen følger ikke automatisk med byggekostnadsinflasjonen (jf. del 1). Vi antar at oppgjøret for anlegget ender på 3 millioner kroner, altså 300 000 kroner under gjenanskaffelseskostnaden, som eieren må bære selv. Gapet kan skyldes lav forsikringssum, en egen grense for vannskade, aldersfradrag på eldre utstyr (noen vilkår har det for elektriske skader) eller egenandel.

To eiere har hvert sitt tilnærmet identiske bygg i samme industriområde. Begge ligger utenfor NVEs flomsoner og passerer dermed bankens vanlige kartoppslag uten merknad. Vestre Kai Eiendom AS har nedbetalt en del på lånet og skylder 13,4 millioner kroner, en belåningsgrad på 67 prosent. Nordre Lager AS kjøpte nylig og skylder 17 millioner, 85 prosent.

Ved realisasjon av næringseiendom er kjøpermarkedet tynnere enn for bolig, så vi regner med 20 prosent tvangssalgsrabatt og 3 prosent salgskostnader.

Fire scenarioer

Realiserbart beløp er markedsverdi fratrukket 20 % tvangssalgsrabatt og deretter 3 % salgskostnader. Renter og omkostninger i misligholdsperioden er ikke medregnet. Til sammenligning fant 7Analytics og Housing Lab ca. 5,6 prosent lavere pris når en bolig flytter seg fra 0 til 1 på flomrisikoskalaen (se del 1).

Scenario A endrer ikke tapsgraden. Skaden rammer teknisk utstyr, ikke bygningskroppen, så eiendomsverdien er upåvirket. Men underdekningen på 300 000 kroner tas fra eierens egen likviditet, en buffer som kanskje ikke er der neste gang noe skjer.

I scenario B krever forsikringsselskapet dokumentert forbedring, for eksempel at fordelingsanlegget flyttes ut av kjelleren, som vilkår for full dekning ved neste skade. Er det ikke gjennomført, kan oppgjøret avkortes. Forsikringsselskapet kan også avslå, og vise til unntak for mangelfull eller sviktende drenering. Anlegget er ute av drift i reparasjonsperioden, og leietakere begynner å vurdere alternativer. Vi legger til grunn at eiendomsverdien faller til 19 millioner som følge av økt utleierisiko, ikke fysisk forringelse. Billigere tiltak finnes, men vi antar at de enten er gjennomført uten å hjelpe nok eller ikke lar seg gjøre på denne tomten.

I scenario C har forsikringsselskapet varslet at videre dekning av anlegget forutsetter at det flyttes til andre etasje, en investering vi anslår til 4 millioner kroner eieren må ta selv. Det er mer enn gjenanskaffelsen av selve utstyret (3,3 millioner), og vi antar at beløpet også dekker ny kabling og bygningsmessig arbeid. Investeringen er ikke regnet inn i tapsgradene i tabellen; den tapper eierens likviditet, og er en del av grunnen til at vi setter PD høyere i scenario C (se under). Flyttes ikke anlegget, står bygget i realiteten uforsikret mot neste vannskade på anlegget. Eiendomsverdien faller til 16,5 millioner, fordi risikoen for lavere verdi og lavere kontantstrømmer er blitt synlig for kjøperne. Ber eieren i stedet banken om å finansiere tiltaket, stiger eksponeringen for Nordre Lager fra 17 til 21 millioner. Mot et realiserbart beløp på 12,8 millioner blir tapsgraden da 39 prosent. Blir bygget forsikringsbart igjen, kan verdien samtidig delvis tas tilbake, så det kan likevel lønne seg for banken å finansiere.

Den skjulte kostnaden: tapt leie

Med en leieinntekt på 150 000 kroner i måneden og tre måneders nedetid etter en alvorlig skade på fordelingsanlegget, forsvinner 450 000 kroner i leieinntekt. Tap av leieinntekt dekkes ofte av selve bygningsforsikringen, men bare når skaden er erstatningsmessig, og bare for den tiden og opp til den summen som står i forsikringsbeviset. Avslås skaden, er også leietapet uten dekning, og forsinkelser som skyldes manglende finansiering er unntatt. Leietakers eget driftsavbrudd er en annen forsikring. Om eieren har leietapsdekning, og for hvor lenge, ser ikke banken uten å be om forsikringsbeviset. Uten slik dekning er det en risiko for at kontantstrømmen som skal betjene lånet, svekkes.

Tre måneder er en antakelse, og den kan være optimistisk hvis reparasjonen krever godkjenning fra flere hold. For eksempel fikk eieren av Coop Extra-butikken i Nesbyen, som ble rasert av vannmassene under «Hans», først senhøsten 2024, drøyt 15 måneder etter «Hans», et endelig avslag på byggesøknad om rehabilitering etter flomskadene. Først da kunne han gå videre mot forsikringsselskapet. Om selve forsikringssaken er avgjort siden da (det er jo den avgjørelsen eieren og banken bryr seg om), er ikke kjent.

Forventet tap

Regnestykket er sannsynlighet for mislighold (PD) ganger tapsgrad (LGD) ganger eksponering. PD-tallene under er antakelser og ikke estimater fra noen modell, så bytt gjerne med bankens egne. Vi setter PD til 0,4 prosent i normalsituasjonen, og til 2 prosent for et bygg som har vært gjennom scenario C, med svekket forsikringsdekning og reell fare for at leietaker flytter. I praksis styres PD av kontantstrøm og rentedekning, ikke av forsikringsstatus alene. Uten leietapsdekning er tre måneders tapt leie (450 000 kroner) en fjerdedel av årsleien på 1,8 millioner kroner, så 2 prosent er nok lavt for en eier med 85 prosent belåning.

Nordre Lager i normalsituasjonen: 0,4 prosent × 8,7 prosent × 17 millioner gir omtrent 5 900 kroner i året i forventet tap.

Nordre Lager i scenario C: 2 prosent × 24,7 prosent × 17 millioner gir nesten 84 000 kroner i året.

Det er over 14 ganger høyere forventet tap, på samme bygg.

Og så porteføljen

Anta at banken har pant i 25 næringsbygg i et industriområde, som alle ligger i samme nedbørfelt, og at hvert av dem ligner Nordre Lager, med et lån på 17 millioner kroner. Det gir 425 millioner kroner i eksponering. Havner om lag en fjerdedel, seks bygg, i noe som ligner scenario C, øker det forventede tapet med bare om lag 0,5 millioner kroner i året. Forventet tap skjuler halen. Misligholder de seks samtidig, fordi de deler nedbørfelt og leietakerne flytter samtidig, er tapet om lag 25 millioner kroner (seks ganger 4,2 millioner). Eksempelet forenkler: i del 1 varierte alvorlighetsgraden fra bygg til bygg i samme område, og seks tvangssalg i samme område samtidig klarer seg neppe med 20 prosent rabatt, så tapet er trolig undervurdert. For en stor bank er 25 millioner et lite tall. For en regional bank med mange næringslån i samme nedbørfelt er ikke dette noen bagatell (jf. del 1 om geografisk konsentrerte banker).

Grønt, gult, rødt: en låneklassifisering banken allerede kunne brukt

Etter flommen «Hans» delte Nesbyen kommune eiendommene i tre grupper: friskmeldte, de med permanent bygge- og deleforbud, og et «gult sjikt» som verken var friskmeldt eller avklart (se del 2). Banken kan låne denne inndelingen i egen porteføljestyring for overvannseksponerte lån, med en tredje kategori utover «forsikret» (grønt) og «ikke forsikret» (rødt): lån der forsikringsstatus verken er bekreftet eller avkreftet (gult). Gult må defineres ut fra det banken faktisk har: forsikringsstatus som ikke er dokumentert siden innvilgelse, eller der dokumentasjonen er eldre enn f.eks. tolv måneder.

Konsentrasjonsrisikoen er ukjent

Hele spennet i eksempelet over, fra 0 til nesten 25 prosent tapsgrad, avgjøres av forhold vi ikke kjenner til at norske banker overvåker systematisk i dag: om forsikringssummen faktisk dekker gjenanskaffelse av teknisk utstyr, om avbruddsforsikring finnes i det hele tatt, og hvor mange andre næringsbygg som deler det samme nedbørfeltet og den samme sårbare plasseringen av elektrisk infrastruktur.

Hva banken kan gjøre, og oppsiden

Legg overvannsdata på bygningsnivå oppå flomsonekartet, så de to risikoene vises hver for seg. Be om forsikringsbrev og skadehistorikk for bygg i samme nedbørfelt. Et forsikringsbrev fra kunden fanger ikke opp avkortninger (se del 2), så skadehistorikken bør helst komme fra forsikringsselskapet, med samtykke og en avklart dataflyt. Sjekk først om banken står som registrert panthaver på polisen. Noen forsikringsvilkår gir da panthaveren særskilt vern og varsel. Merk lån der dokumentasjonen mangler eller er gammel som gule. Avklar også hvordan banken skal stille seg når en kunde ber om finansiering av risikoreduserende tiltak, slik som i scenario C.

Hvis bygget er fra 2020 eller tidligere, har energikarakter C eller er blant de 30 prosent mest energieffektive, og tiltaket reduserer den fysiske klimarisikoen til bygget vesentlig, kan finansieringen av hele bygget (og ikke bare selve klimatilpasningen) kvalifisere under klimatilpasningsmålet i EU-taksonomien. Det samme gjelder hvis bygget er fra 2021 eller senere og har energikarakter A eller er et netto-nullenergibygg (se tabell 2 i Finans Norges veileder for vurdering av taksonomiforenlig eiendom for utregning).

Tallene over er stiliserte, men konsentrasjonsrisikoen er det ikke. Den er der lenge før neste skybrudd, på samme måte som den var det i Krokstadelva før flammene.

Dette er del 3 av tre. Del 1 handler om hva overvann gjør med panteobjektet, og hvorfor risikoen er delt inn i flere ulike dekningskategorier. Del 2 handler om dokumentasjonsplikten i kapitalkravsregelverket.