Overvannsfellen: risiko for bank og forsikring - Del 1

Del 1: Hva overvann gjør med pantet

Det var 21. august 2020. Jeg satt på hovedkontoret til banken jeg jobbet i, i Tønsberg, med utsikt til en fotgjengerundergang. Det styrtregnet så voldsomt at det ble satt norgesrekord i nedbør på én time i nabolaget, og undergangen ble oversvømt. I sideblikket så jeg en person gå inn i den likevel. Fem minutter senere sto tre voksne mannfolk med refleksvest med vann til brystet der nede. Da skjønte jeg at han jeg nettopp hadde sett gå inn, kunne ha druknet, og at det trolig var det de undersøkte.

Fra perifert problem til systemrisiko

Den gang vurderte  Finanstilsynet overgangsrisiko (klimaomstilling) som den største trusselen mot finansiell stabilitet på kort sikt, og trodde overvannsrisiko som dette lå lenger frem i tid. Men gjennomsnittstemperaturen i Norge har økt, vind- og nedbørsmønstre endrer seg, og dette treffer bygg og infrastruktur som sjelden er tilpasset klimaet. Det har gitt økte forsikringsutbetalinger: rundt halvparten av årlige værrelaterte utbetalinger til husholdninger er knyttet til skader som ikke dekkes av naturskadeordningen, der overvann er den viktigste, og utbetalingene har økt kraftig 2008–2024, særlig etter «Hans» i 2023. Fra 2016 til 2024 økte prisen på villaforsikring over 60 prosent i faste 2024-kroner. Fra 2024 til 2025 økte den lovregulerte naturskadepremien med 23 prosent.

Kommunale avgifter har vokst over 115 % fra 2008 til 2024, en del på grunn av avløpsrensing, men også grunnet endret klima. Vann og avløp skal etter selvkostregelverket finansieres krone for krone av det tjenestene koster kommunen, så når klimaendringer krever grovere rør og flere fordrøyningsbassenger, havner kostnaden rett på fakturaen vår. Huseiernes kartlegging av de 120 største kommunene viser 60 prosent økning i vanngebyrer og 57 prosent i avløpsgebyrer fra 2023 til 2027. Den kostnadsveksten spiser av gjeldsbetjeningsevnen til bankens lånekunder.

Til sammen har kostnaden til villaforsikring og kommunale avgifter for en gjennomsnittlig enebolig nesten doblet seg på knappe ti år, fra om lag 15 000 til nær 30 000 kroner per år, målt i faste 2024-kroner. Og antallet dager med svært mye nedbør vil trolig fortsette å øke i nesten hele landet. Det er svært vanlig å eie bolig i Norge, og gjeldsgraden er høy, så økte boutgifter svekker evnen til å håndtere uforutsette utgifter. Risikosoner for naturskade, der banker og låntakere er mindre utsatt takket være naturskadeordningen, er godt kartlagt. Ironisk nok er overvann, en svært utbredt uforsikret risiko, lite kartlagt av det offentlige. Men forsikringsselskapene, som selv bærer risikoen, har kartlagt den. Nå konkurrerer de om å prise den riktig. Boliger og næringsbygg med skadehistorikk eller i risikosoner kan derfor møte høyere premier eller krav om utbedring. På sikt kan det gjøre at færre tar seg råd til forsikring. Da får vi håpe de forteller banken om at de sier den opp.

Hva tallene sier om boligverdi og overvannsrisiko

Ansatte i Norges Bank har publisert en rapport som kobler overvannsrisiko til boligverdi og gjeldsbetjeningsevne, med data fra vår samarbeidspartner 7Analytics. Den viser at 5,4 prosent av norske boliger, og 5,6 prosent av boligverdiene, har høy overvannsrisiko. 7Analytics har også, sammen med Housing Lab ved Oslo Met, funnet at det å bevege seg fra 0 til 1 på flomrisiko-skalaen er assosiert med ca. 5,6 prosent lavere pris. Funnet gjelder altså flomrisiko. Flom og overvann rammer imidlertid ofte de samme områdene, så det antyder hvor mye prisene kan falle også der risikoen er overvann. (Likheten med 5,6 prosenten over er tilfeldig: den ene er en prisforskjell, den andre en andel av boligverdiene.) Det kan redusere panteverdien i utsatte områder.

Norges Bank-rapporten fant at andelen utlån hos de 18 største bankene til enebolig og småhus med høy overvannsrisiko varierer fra under 3 til rundt 10 prosent. Trolig ville maks-tallet vært høyere med mindre, geografisk konsentrerte banker i analysen: Vestfold, Møre og Romsdal, Nordland, Troms og Finnmark har høyest andel boligverdi med høy risiko, mens Akershus, Rogaland og Trøndelag har størst absolutte boligverdier i risikosonene. Næringseiendom tillates bygget med større klimarisiko enn boliger, så variasjonsbredden er neppe mindre der. I flere fylker er boligverdiene i risikosonene lavere enn antall boliger skulle tilsi, altså er de mest utsatte boligene lavt priset. Prisnivået avgjør om klimatilpasning lønner seg. Møre og Romsdal er blant fylkene med høyest andel, og et avsidesliggende eksempel derfra viser mekanismen. På Smøla selges gjennomsnittsboligen for ca. 1,9 mNOK. Da er trolig prisvinduet i det lokale boligmarkedet såpass smalt at investerer du en halv million i klimatilpasning får du det neppe igjen i tilsvarende økt salgspris.

Overvann er ikke én ting

Bygninger med brannforsikring er automatisk naturskadeforsikret, og naturskadeforsikringsloven dekker blant annet flom, altså vann fra vassdrag som går over breddene sine. Premien er lovregulert og lik for alle bygg, uansett hvor utsatt de er. Men mye av det som oversvømmer norske kjellere, er ikke flom. Flom og overvann opptrer ofte samtidig, samme sted, men de forsikres ulikt. Skillet avgjør hvem som betaler: naturskadeordningen, som alle bidrar til gjennom lovregulert premie, eller den enkelte eier gjennom egen forsikring og egenandel.

Naturskadeordningen omfatter ikke overvann, altså nedbør som ikke rekker å infiltrere grunnen eller renne unna gjennom avløpsnettet. Det dekkes – i beste fall – av vannskadedekningen i den vanlige bygningsforsikringen. Antakelsen om at «forsikringen tar det» holder ikke bedre for overvann enn for brann i vår forrige artikkelserie om Krokstadelva, og delvis av samme grunner:

Hullene forsikringen ikke tetter for banken

Avkortning av forsikringen ved gjentatte overvannsskader er ikke uvanlig. Forsikring dekker som regel bare gjenoppretting, ikke forebygging, så den underliggende eksponeringen endres ikke: har en eiendom først fått vann i kjelleren, forventer selskapet ofte at eier sikrer bygget med tilbakeslagsventil, hevede sluk eller endret terrengfall. Mangler sikringstiltak neste gang, kan oppgjøret avkortes eller falle bort, og dekningen kan bli vesentlig redusert fra én hendelse til den neste uten at banken vet det, en dobbel risiko: økt mislighold hos kunden og verdiforringelse av pantet (mer i del 3).

Ansvaret ved overvannshendelser er delt mellom kommune, forsikringsselskap og huseier, og ingen har hele bildet. En bank som vurderer et pantobjekt med overvannsrisiko, vurderer i praksis tre forhold den ikke kontrollerer: investeringstakten til en kommune som verken har tillatelse eller økonomi til overvannshåndtering på privat grunn, eierens etterlevelse av kravene, og hvordan dragkampen mellom forsikringsselskap og kommune arter seg hvis krisen inntreffer. Garantitiden i typiske entreprisekontrakter (5 år) er kortere enn skadenes tidshorisont, så heller ikke entreprenøren står inne for byggets tilstand når neste skade kommer. Garanterer ingen part for restverdien, sitter banken fort igjen med den ikke-forsikrede risikoen.

Konsentrasjonsrisikoen til banken følger nedbørfeltet. Skader fra overvann rammer sjelden én adresse om gangen, de rammer lavpunktet i et nedbørfelt, uansett hvor mange bygninger som ligger der og hvem som eier dem. Det er ikke en enkeltrisiko, men korrelert eksponering for banker med geografisk konsentrerte porteføljer. Alvorlighetsgraden kan likevel variere fra bygg til bygg i samme gate, avhengig av om det ligger utsatt til, er gammelt eller nytt, om eieren har gjort tiltak, eller om det har kjeller.

Et lån til en bolig eller et næringsbygg løper gjerne i 25 år eller mer, selv om det typisk refinansieres underveis, mens forsikringspolisen fornyes årlig. I motsetning til den lovregulerte naturskadepremien kan vannskadedelen av bygningsforsikringen prises ulikt etter risiko, så kunder der forsikringsselskapet oppdager økende overvannsrisiko underveis i lånets løpetid kan få vesentlig økte premier. Det øker trolig risikoen for at kunden misligholder lånet sitt.

Utilstrekkelig forsikringsdekning kan øke bankens tap ved mislighold, og dette kan skje på flere ulike måter. Dekningen kan mangle helt: omtrent én av ti husstander mangler innboforsikring, enkelte også husforsikring, og mangler én eller begge, blir det krevende å betjene huslånet. Den kan også være for snever. Nesbyen under «Hans» viser hvordan skillet mellom flom og overvann slår ut. Et bygg der kan i prinsippet ha vært fullt forsikret mot flommen under «Hans», men underforsikret mot vann gjennom overvannssystemet, hvis de kun hadde standarddekning. Samme uvær ga da to skadetyper med hver sin betaler. Årsaksrekkefølgen kan også påvirke hvor mye byggeier får dekket av en overvannsskade. Kom vannet utenfra som overflatevann, eller nedenfra som avløpstilbakeslag? Kilden avgjør også om skaden regnes som naturskade: en «villbekk» er formelt et vassdrag og dermed lovregulert, mens overflatevann fra et nyasfaltert område med for få sluk er vilkårsavhengig. Fullverdiforsikring skal dekke gjenoppføring, men eldre bygg med vedlikeholdsetterslep får ikke alltid fullverdi, og næringsbygg og fritidsboliger har ofte en fast forsikringssum som spises opp av inflasjon.

Må et næringsbygg relokaliseres på grunn av overvannsskade, må forsikringen spesifikt dekke det. Rammes en bolig av overvann og får bygge- og deleforbud, erstattes boligen, men ikke verdifallet på tomta. En båndlagt tomt har fortsatt verdi, men klart lavere enn en som er byggeklar. Differansen havner hos låntakeren, som fortsatt betjener lånet på hele eiendommen, og dermed hos banken. Tomteverdien kan falle også for naboer uten skader. I Nesbyen sentrum bor flomrammede fortsatt utenfor hjemmet tre år etter hendelsen, fordi et kommunalt bygge- og deleforbud i påvente av flomvollutredning er forutsetningen for et fullt forsikringsoppgjør. Eksempelet gjelder flom, men mekanismen er den samme ved overvann: kommunen kan båndlegge områder mens den utreder tiltak, og verdifallet står forsikringen utenfor.

Hva dette betyr for kredittarbeidet

I dag baserer de fleste norske banker seg på kartoppslag mot NVEs flomsonekart når de innvilger lån, hvis de bruker noe i det hele tatt (en del bruker det bare for boliger, selv om næringsbygg ofte er større enkelteksponeringer). Flomsonekartene viser ikke overvann. Det er et paradoks: bankene sjekker risikoen som i stor grad allerede er dekket av naturskadeordningen, men ikke den som i liten grad er det. Selskapene som forsikrer byggene de har pant i, jobber derimot med bedre og mer granulære data om hvor overvannet faktisk kan renne ved et skybrudd. Bankenes analyse viser heller ikke om polisen dekker skaden fullt ut, om forrige skade utløste avkortningsklausulen, eller om nedbørfeltet har elleve andre pantobjekter fra samme bank. Det svekker presisjonen i estimatene for misligholdsrisiko og tap gitt mislighold. Korrelert overvannsrisiko er dessuten relevant for kapitalkravsvurderinger.

Telescope sørger nå for at banker og forsikringsselskaper får data om overvannsrisiko på hvert enkelt bygg på en adresse, vektet mot historisk skadestatistikk, for å gjøre forskjellene målbare. Det er også utgangspunktet for del 2: hva regelverket krever at banken kan dokumentere om overvannsrisiko, og hva det kan koste å ikke kunne det.

Dette er del 1 av tre om overvann og kredittrisiko. Del 2 handler om dokumentasjonsplikten i kapitalkravsregelverket. Del 3 er et regneeksempel som setter tall på hva gjentatte skader kan gjøre med tapsgraden.