Overvannsfellen: risiko for bank og forsikring – del 2

Del 2: Dokumentasjonsplikten og overvann

I del 1 så vi at overvann sjelden er én ting juridisk: det kan være dekket som naturskade hvis det stammer fra en «villbekk», delvis dekket og utsatt for avkortning hvis det er overflatevann eller avløpstilbakeslag, og friere priset enn den lovregulerte naturskadepremien uansett. Flom og overvann forårsakes ofte av samme uvær, men forsikres ulikt, og flomsonekartene bankene slår opp i, viser bare flom. Her i del 2 ser vi på hvordan den usikkerheten kan påvirke kapitalkravet, hvis banken ikke kan svare presist på om et pantobjekt faktisk er tilstrekkelig forsikret mot nettopp denne risikoen.

Kravet om å vite om pantet er tilstrekkelig forsikret er der allerede

Kapitalkravsreguleringen (CRR; artikkel 208 nr. 5) sier at panteobjektet skal være tilstrekkelig forsikret mot skaderisiko, og at banken skal ha prosedyrer på plass for å overvåke om forsikringen er tilstrekkelig. Banker som har fått lov av tilsynet til å bruke interne modeller til å regne ut kapitalkravet sitt (altså de nordiske forretningsbankene, DNB, Sparebanken Norge, regionbankene i SpareBank 1-alliansen, BN Bank og Sparebanken Møre, ofte kalt «IRB-banker»), slipper dette for eksponeringer eldre enn 2025. Andre norske banker som bruker standardmetoden for sine risikovekter («standardbanker»), må derimot møte forsikringskravet for alle eksponeringer.

EBAs retningslinjer for miljømessig scenarioanalyse (EBA/GL/2025/04) trekker i samme retning, og ser ut til å være mindre tolerante med IRB-bankene. De ber bankene ta hensyn til eksisterende og fremtidige hull i forsikringsdekningen, og beskriver redusert dekning i klimautsatte områder som en mekanisme som kan trekke ned verdier og kredittverdighet (avsnitt 26 og 57; retningslinjene gjelder for norske banker fra 1. januar 2027).

Begge forutsetter at banken faktisk ser risikoen forsikringen skal dekke. Men for overvann gjør den som regel ikke det. Flomsonekartene fra NVE, som de fleste banker slår opp i, viser ikke overvann (de kan være nokså utdaterte og grovkornede for flom også).

For overvann holder det ikke med en sjekk ved innvilgelse for å møte forsikringskravet. Et pantobjekt som var tilstrekkelig forsikret ved innvilgelse, kan få avkortet dekningen etter en skadehendelse, uten at banken får kjennskap til det, og uten at noe har endret seg ved selve bygget eller grunnen. Men det kan også skje fysiske endringer underveis i løpetiden som øker risikoen, og de varierer mellom bygg og lokasjoner. Hvis grøntområder på eller nær tomten der panteobjektet står, bygges ned, kan vannet plutselig renne inn i bygget ved et regnskyll, og ikke ned i grunnen slik det gjorde før. Den risikoen øker dessuten når klimaendringene gjør at regnskyllene øker i intensitet og/eller volum, særlig for bygg som er uheldig lokalisert i et nedbørsfelt.

…men vet egentlig bankene svaret?

Som nevnt i artikkelen om brannrisiko: Det finnes ikke noe sentralt register over gjeldende bygningsforsikringer i Norge, og heller ikke over hvilke poliser som er avkortet etter tidligere skader. En bank kan neppe slå opp en adresse og få vite om overvannsdekningen fortsatt er i behold i dag, eller om kunden fikk halv utbetaling sist gang fordi et pålagt sikringstiltak ikke var gjennomført. Men forsikringsselskapene vet det. De vet også hvilke kunder som har hatt rask økning i forsikringen sin på grunn av høy overvannsrisiko, og hvilke kunder som har dyr forsikring av samme grunn. Men meg bekjent har de ikke noen forpliktelse eller rutine for å fortelle banken om det, eller informere banken hvis en forsikring sies opp.

Hvis låntager er avhengig av leieinntekter for å betale ned på lånet i dag, men forsikringspapirene ikke sier at boligen kan leies ut, dekkes ikke bortfall av leieinntekter hvis det verste skjer. Da kan fort låntager slite med å betale lånet i perioden reparasjonsarbeidene pågår. Hvor god er dialogen mellom banken og forsikringsselskapet i disse tilfellene? Vet banken om låntager som betjener et lån ved hjelp av utleieinntekter, til en hver tid har forsikring som dekker utleie? Hvis en bolig blir ubeboelig på grunn av overvann vil innboforsikring sammen med bygningsforsikring dekke nødvendige merutgifter til nytt sted å bo midlertidig, men innboforsikrings-bidraget er ofte begrenset til ”normal reparasjonstid”. Det er lite rettspraksis på hva dette innebærer, og ”reparasjonstid” er neppe det samme som "tiden det tar kommunen å bestemme pluss iverksette sikringstiltak". Vet bankene hvordan denne klausulen slår ut for kundene? Bygningsforsikringen har typisk en klausul knyttet til totalskade. I min egen forsikring, som er en toppforsikring, står det at jeg kan kreve oppgjør som totalskade hvis skaden er over 75 prosent av gjenoppføringsprisen - hvis restene er revet og fjernet innen 2 år etter skadetidspunktet. 2-årsfristen gjelder også for kjøp av annen bolig. Dette høres vanskelig ut å få til for kunder som havner. Kunder kan dessuten tilbringe en lang periode i limbo før forsikring blir avklart.

Etter «Hans» i 2023 fikk 149 huseiere i Nesbyen varsel om mulig bygge- og deleforbud (hendelsen innebar både flom og overvann; hovedproblemet var nok flom, men den er fortsatt relevant som eksempel). Ni måneder senere, i mai 2024, var 117 av dem «friskmeldt» og 12 hadde fått permanent forbud. 20 eiendommer sto fortsatt i det kommunen selv omtalte som et gult sjikt: verken friskmeldt eller ferdig avklart. Først i september 2026, over tre år etter hendelsen, ble flomsikringsprosjektet vedtatt, slik at disse eiendommene trolig får en avklaring. Eksempelet viser hvor lenge en sak kan bli stående åpen når flere parter skal bli enige. En ordinær kjellervannskade har neppe NRK-dekning, så saken blir antagelig stående som «forsikret» i kredittsaken, fordi ingen har grunn til å sjekke på nytt.

Nesbyen-saken viser også at «hvem avgjør» ikke alltid er et rent forsikringsteknisk spørsmål. Høsten 2023 var Norsk Naturskadepool og kommunen uenige om hva som var søknadspliktig, og flere forsikringsselskaper ba kundene avvente byggesøknaden. Jo lenger søknaden ble utsatt, desto lenger ble både et avslag og retten til full erstatning utsatt. Ingen av delene er unike for elveflom. Samme usikkerhet, om enn i mindre skala og uten TV-dekning, kan oppstå rundt en helt ordinær overvannssak: er skaden dekket, hvem avgjør det, og hvor lenge kan svaret vente før noen egentlig bryr seg?

Hvis Finanstilsynet skulle kreve dokumentasjon på løpende overvåking av bankens forsikringsrisiko knyttet til overvann, har bankene i praksis de samme tre valgene som for brann, med samme svakheter. Årlig egenerklæring fra kunden er billig, men gir begrenset dokumentasjonsverdi og fanger ikke opp avkortninger kunden selv ikke har forstått rekkevidden av. Dataflyt-samarbeid med forsikringsselskapene er faglig fornuftig, men krever potensielt både personvernavklaringer og teknisk integrasjon. EBA åpner for at banken kan kjøpe egen dekning mot tap på sikkerheter, men kostnaden må prises inn i marginen, på en risiko banken i dag neppe måler presist nok til å prise riktig.

Hva det koster å ikke kunne svare

I et scenario der pantet ikke godkjennes som sikkerhet for et lån, fordi banken ikke kan dokumentere tilstrekkelig forsikring mot for eksempel overvann, kan risikovekten på lånet hoppe kraftig. Vi regner for en bank som bruker standardmetoden. Etter CRR3 deler en slik bank boliglånet i to: den delen som ligger innenfor 55 prosent av boligens verdi får risikovekt 20 prosent, resten 75 prosent. Vi tar et lån på tre millioner kroner med pant i en bolig verdt fire millioner kroner (belåning 75 prosent). Alle tall er stiliserte.

Med godkjent pant blir beregningsgrunnlaget 1,04 millioner kroner, en effektiv risikovekt på knapt 35 prosent. Uten godkjent pant antar vi at hele lånet får 75 prosent, altså 2,25 millioner kroner. Beregningsgrunnlaget øker med 1,21 millioner kroner, til om lag 2,2 ganger så mye, og kravet til ren kjernekapital følger etter. Med et stilisert krav på 15 prosent går kravet fra 156 000 til 337 500 kroner, altså 181 500 kroner mer kapital bak ett enkelt lån. Koster egenkapital 7 prosentpoeng mer enn gjeld, tilsvarer det omtrent 12 700 kroner i året, eller 0,42 prosent av lånet. Spranget er større for lån med lavere belåning: ved 50 prosent belåning er startvekten 20 prosent, og beregningsgrunnlaget øker fra 0,6 til 2,25 millioner kroner, altså 3,75 ganger.

La oss si at standardbanken har hundre slike lån i samme nedbørfelt, 300 millioner kroner i alt, med et samlet beregningsgrunnlag på 104 millioner kroner. Mister 20 av lånene godkjent pant, øker beregningsgrunnlaget med 24,2 millioner kroner (23 prosent), kravet til ren kjernekapital med 3,6 millioner kroner og kapitalkostnaden med rundt 250 000 kroner i året. Banker med interne modeller (IRB) ser effekten via modellenes tapsgrad og kapitalgulvet, så regnestykket er en illustrasjon av mekanismen. Det som utløser spranget her, er altså ikke svekket betalingsevne eller fallende boligpriser, men at banken ikke kan legge frem et dokumentert svar på et enkelt spørsmål om et hus som fortsatt står der.

Som nevnt i artikkelen om brannrisiko: Realistisk utfall er neppe at en hel portefølje diskvalifiseres over natten. Heller en anmerkning i tilsynets vurdering av kapitalbehov (SREP), en frist, og et mulig pilar 2-påslag hvis fristen ikke overholdes. Men et slikt påslag kan jo treffe hele porteføljen, ikke bare de enkeltlånene spørsmålet gjaldt.

Grensesnittet som mangler

En vanlig tilnærming til geografisk konsentrasjon, en radius rundt hvert bygg, passer dårlig for overvann. Vannet følger ikke en sirkel, det følger et nedbørsfelt og et avløpsnett. Den relevante enheten for både bank og forsikringsselskap er derfor nedslagsfeltet en kommunes overvannskart definerer, ikke avstanden i luftlinje mellom to bygninger. Men selv om banker og forsikringsselskap begge har interesse i samme bygg og begge er underlagt tilsyn, mangler de i dag en løpende kanal seg imellom om hvordan risikoen i området endrer seg og fordeler seg mellom dem over tid.

Spørsmål til bankens egen portefølje

Spørsmål jeg ville stilt meg hvis jeg jobbet i bank nå:

• Hvor stor andel av utlånene, og av pantverdien, ligger i høy overvannsrisiko?

• Hvilke av disse byggene har vannskadedekning som holder, hva er skadehistorikken, og er påkrevde sikringstiltak faktisk gjennomført?

• Hvor mange panteobjekter ligger konsentrert i samme nedbørfelt eller lavpunkt, og hva er samlet eksponering der?

• Er overvann med som eget scenario i bankens ICAAP, atskilt fra vassdragsflom, eller behandles alt i én flom-kategori?

• Hvis en sak om overvann blir stående uavklart, mellom kunde, kommune og forsikringsselskap, hvor lenge kan det gå før noen i banken fanger det opp?

• Hvilke terskler har styret vedtatt, og hva skjer når de brytes?

• Hvor i kredittbeslutningen brukes tallet?

Konklusjon

Overvann er som regel mindre dramatisk enn en storbrann eller en elv som går over sine bredder. Det er som regel bare en kjeller det er snakk om. Nettopp derfor er det lett å undervurdere som kredittrisiko: hendelsen er liten nok til å behandles som en forsikringssak hver gang, og aldri stor nok til å utløse en gjennomgang av hele porteføljen. Bankene som er godt forberedt, vet hvilke pantobjekter som deler nedbørsfelt før neste skybrudd skjer, ikke etter.

Dette er del 2 av tre. Del 1 handler om hva overvann gjør med panteobjektet, og hvorfor risikoen er delt inn i flere ulike dekningskategorier. Del 3 er et regneeksempel som setter tall på hva gjentatte skader gjør med tapsgraden.